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- 出版日期:2009/07/01
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內容來自YAHOO新聞
7成看跌!房市看空比直追金融海嘯
【記者柯安聰台北報導】房市交易量陷入低谷,根據永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查顯示,全台看跌房價的比例,短期、長期分別來到69%、70%,看空未來1季的比例直追金融海嘯2008Q4、2009Q1。其中,小幅看跌未來1季房價3%10%的受訪者,高達55%,而「長期」也以小幅看跌房價佔41%最高,可見房價小跌3%10%,逐漸成為市場共識。
另外,認為未來半年「不是」購屋時機的比重從50%上升到55%,相對來說,認為未來半年「是」購屋時機的比重則從38%下滑到31%,房地合一拍板後的年底前購屋輕稅誘因並未促進交易量提升。調查顯示,無論是認為未來半年「是」或「不是」,都把「高房價」視為最重要的關鍵,反而對於年底前進場可適用房地分離舊制,或明年進場可享自用優惠都未擺在優先考量因素,可見唯有降價才能解開當前房市成交的結。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,2015全球經濟上半年復甦不穩,第3季又出現全球股災、貨幣戰爭開打的混沌局面,原本的低成長的新常態格局再生變數。而台灣經濟成長率遭逢保「1」甚至「保正」的挑戰,政治、政策方面更有總統大選、房地合一、囤房稅、限貸、查稅、持有稅大增等議題,持續壓縮買氣,屋主降價求售意願不斷攀升,相當有利民眾把握最後輕稅購屋期,看屋、議價購屋。
葉凌棋強調,房地產本來就能滿足自用、自住、置產的多功能需求,面對現在這個變動頻繁的經濟環境,只要產品力強、價格合理修正,相信Q4能吸引更多剛性需求及避險買方進場。除了購屋信心、意願的回溫,以及屋主在價格上的讓利,另一方面,銀行對於自住買方的體諒與支持,將是促進交易量回溫、降價推進的另一股助力。葉凌棋解釋,限貸是房市交易量下滑的主因之一,早在奢侈稅上路前一年,央行在2010年就開始對特定地區實施選擇性信用管制,透過聯徵中心最新公布的資料顯示,六都房貸利率普遍攀高,成數下修尤以雙北市最為明顯。
葉凌棋表示,銀行放貸保守,雙北市、新竹、台中貸款成數不足6成。以台北市為例,今年成交均價為每坪64.5萬,但銀行估值就先打88折,最後實質核貸金額可能更只剩34.2萬,表示買方每坪要自籌30.3萬的頭期款。如果買1間30坪的房屋,就要手頭先有900多萬現金。民眾購屋自備款負擔沉重,若以家庭可支配所得的30%儲蓄作為自備款來源,則台北、新北首購要存23.5、14.6年,自然會影響買屋時程及意願。
葉凌棋建議實質貸款成數低,雙北、新竹、台中均未達成交單價的60%,可見目前進場購屋的買方購買能力堅實,並無投資客操作高槓桿比例的生存空間,另一方面也顯示銀行放款品質絕對禁得起壓力測試的考驗,因此有關單位適度鬆綁對自住客限貸規定,不但可以活絡內需市場,也可加速房價修正。
根據本季民調數據顯示,民眾認為未來半年「不是」購屋時機的比重達55%,較Q2調查時增加5%。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,本次調查結果得出未來半年「不是」購屋時機,為2014年Q3以來新高,預期購屋決策仍偏保守。其中,房價因素占71%。想等明年進場,適用房地合一自用優惠才3%。認為未來半年是進場好時機的,主要也認為議價空間拉大,顯見有意進場的民眾,多是希望能撿到便宜。無論是想今年進場想沿用房地分離舊制,或是等明年進場可用自用優惠的比例均低,可見降價誘因大於省稅誘因,即便有輕稅的條件作支撐,但合理降價才能讓成交擴量的關鍵。
本季調查指出,年底前的看漲比例僅11%,為金融海嘯2008Q4、2009Q1連兩季7%以來的新低;看跌比例69%,僅次於2008Q4、2009Q1的82%、77%。有高達55%,近6成民眾,未來1季小幅看跌房價3%10%,未來1年小幅看跌房價也佔41%最高。
黃舒衛分析,8/13央行鬆綁部分區域限貸,但88%民眾認為無助市況回溫,整體房價會維持修正的態勢,再加上55%認為房地合一有助跌效果,故看跌比例持續增加。不過,由於今年全球資金寬鬆的環境並未改變,房價大跌機會並不高,若消費者過度期待房價會大幅修正,恐錯過把握最後輕稅購屋的良機。
對於目前有意售屋的屋主,怎樣的價格才可以吸引消費者?本季調查發現,Q3調查有高達34%,進場購屋理想價在「成交行情正負10%內」,其次為「比成交行情低10%20%」的33%。相對來說,65%屋主行情認知停留在「成交行情正負10%內」,顯示買方期待再降更多。黃舒衛表示,距離舊制的最後「黃金購屋期」,若扣除1個月買賣移轉登記的交屋手續時間,只剩2個多月,賣方須掌握售屋節奏。明年房地合一上路後,不僅去化時間將拉長、持有成本提升,另外,還有房價下跌的高度風險。建議有意售屋的屋主,若要加速成交時間、加大成交機會,要按照最新行情價再酌讓10%。
全球金融動盪,民眾投資工具選擇更趨保守,選擇股票、人民幣的比例衰退最多,反而選擇台幣定存、保險、黃金的避險需求上升。政府調控,房市靠自住客撐盤,比例逼近7成,市場體質越趨健康。雖然投資保值需求衰退,但房市修正遠不如股、匯市,因此依然穩居投資工具首選,較Q2調查結果微升1%。
葉凌棋表示,由內政部資料統計可發現,今年1-8月全台六大直轄市的建物買賣移轉量,與去年同期相較,年衰退幅度仍有18.8%,創1999年有統計以來的同期新低紀錄。而新竹縣市也創2004年以來同期新低。全台1-7月成交量只剩15萬9419棟,較去年同期少17.1%,較2007年25萬9870棟高峰期大幅衰退38.7%,僅比歷史低量的2001年多4399棟,市場交易量進入冰封期。
葉凌棋分析房價部份,台北市Q3最新房價為每坪61.3萬元,較Q2下滑7.1%,更較2013年Q4最高點下跌10.5%,已經破1成大關,而新北、新竹也較歷史高點下挫6.4%、7.5%,都呈現價格走勢下滑、逐漸累積跌幅的現象,已不是來回修正、有進有退的微幅變動。值得注意的是,桃園、台中、台南、高雄原來基期較低區域,也從單季2%以內的微幅下修,開始加入跌價行列。全台全台豪宅呈現全面價跌量縮,店面、土地交易總金額都萎縮3成以上,商辦更減少53%。
葉凌棋指出,除了國際局勢不明、國內經濟陷僵局,房市部分雖有房地合一前的輕稅優惠,但需求面的買氣不增反減,網路留言或來電都較立法前下滑3成以上。另一方面,尚有新增供給量增,持續加大賣壓的隱憂。葉凌棋表示,奢侈稅後全台新增住宅使照達總量4.1%,其中桃園膨脹最多,明年1月1日奢侈稅落日之後,龐大的賣壓將成為加速價格修正的未爆彈。預期在全球金融不穩、國內大選、政策加碼管制之下,買方追價意願更低,價格下修力道更大。建議買方可掌握Q4屋主獲利了結或年底出清的節稅需求,趕上最後輕稅購屋的機會。(自立電子報2015/9/15)
新聞來源https://tw.news.yahoo.com/7成看跌-房市看空比直追金融海嘯-140059546.html
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